전세가 무조건 이득일까 — 금리가 답을 바꿉니다
"전세가 월세보다 싸다"는 말은 금리에 따라 맞기도 틀리기도 합니다. 같은 기준으로 재봐야 답이 나옵니다.
비용을 같은 단위로 만듭니다
| 실제 비용 | |
|---|---|
| 전세 (자기자본) | 보증금 × 기회비용 이율 (그 돈을 예금·투자했다면 얻었을 수익) |
| 전세 (대출) | 대출금 × 대출금리 + 자기자본 × 기회비용 이율 |
| 월세 | 월세 × 12 + 보증금 × 기회비용 이율 |
※ 전세는 돌려받는 돈이라 지출이 아닙니다. 지출은 그 돈이 묶여서 못 번 기회비용입니다. 이걸 빼먹으면 전세가 실제보다 훨씬 유리해 보입니다.
계산 비교 3건
예시 1 — 전세 3억(전액 자기자본) vs 보증금 1억 + 월세 75만
| 연간 비용 | |
|---|---|
| 전세 (예금금리 3% 가정) | 3억 × 3% = 900만 원 |
| 월세 | 75만 × 12 + 1억 × 3% = 900만 + 300만 = 1,200만 원 |
| 판정 | 전세 우세 (연 300만 원) |
예시 2 — 같은 조건, 전세를 2억 대출로 (대출금리 4%)
| 연간 비용 | |
|---|---|
| 전세 (자기자본 1억 + 대출 2억) | 1억 × 3% + 2억 × 4% = 300만 + 800만 = 1,100만 원 |
| 월세 | 1,200만 원 |
| 판정 | 전세가 약간 우세 (연 100만 원) — 격차가 크게 줄었습니다 |
예시 3 — 대출금리가 5.5%로 오르면
| 연간 비용 | |
|---|---|
| 전세 | 1억 × 3% + 2억 × 5.5% = 300만 + 1,100만 = 1,400만 원 |
| 월세 | 1,200만 원 |
| 판정 | 월세 우세 — 역전됐습니다 |
같은 집, 같은 조건인데 대출금리 1.5%p 차이로 결론이 뒤집힙니다. "전세가 무조건 이득"이라는 말이 위험한 이유입니다.
판단은 한 줄로 줄어듭니다
전환율 > 내 대출금리 → 전세 유리 (싸게 빌려 비싼 월세를 대체)
전환율 < 내 대출금리 → 월세 유리
전환율 = (연간 월세 ÷ 전환한 보증금) × 100. 보증금 2억을 월 75만으로 바꿨다면 (900만 ÷ 2억) × 100 = 4.5%입니다.
예시 2에서 전환율 4.5% > 대출금리 4% 이므로 전세가 유리했고, 예시 3에서 4.5% < 5.5% 가 되며 뒤집혔습니다. 이 한 줄만 비교하면 됩니다.
숫자 밖의 것들
| 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 보증금 미반환 위험 | 큼 — 목돈 전체가 걸림 | 작음 |
| 목돈 필요 | 필요 | 적게 필요 |
| 이사 유연성 | 낮음 (다음 세입자를 기다려야 하는 경우) | 높음 |
| 월 현금흐름 | 여유 | 매달 부담 |
| 세제 혜택 | 전세자금대출 이자 소득공제 | 월세액 세액공제 (요건 충족 시) |
| 신용·대출 여력 | 전세대출이 부채로 잡힘 | 영향 적음 |
보증금 미반환 위험은 계산으로 안 잡히지만 가장 큽니다. 연 300만 원을 아끼려다 3억을 위험에 놓는 선택이 될 수 있습니다. 등기부등본의 선순위 근저당을 반드시 확인하세요.
세제 혜택도 넣어봅니다
- 전세자금대출 이자 — 주택임차차입금 원리금 상환액에 대한 소득공제가 있습니다(무주택 세대주, 국민주택규모 등 요건).
- 월세액 세액공제 — 무주택 세대주가 요건을 갖추면 월세액의 일정 비율을 세액공제받습니다. 확정일자가 없어도 가능합니다.
- 둘 다 연말정산에서 챙겨야 합니다. 놓쳤다면 5년 이내 경정청구로 되찾을 수 있습니다.
※ 월세 세액공제는 소득 구간과 요건에 따라 공제율이 다릅니다. 계약서와 이체 내역을 보관하세요.
결정 순서
- 두 매물의 전환율을 계산합니다.
- 내 전세대출 금리를 확인합니다(가승인으로 실제 금리를 받아보세요).
- 전환율 > 대출금리면 전세, 반대면 월세가 금전적으로 유리합니다.
- 등기부등본으로 선순위 근저당을 확인합니다. 위험하면 숫자와 무관하게 피하세요.
- 세액공제·소득공제를 반영해 다시 비교합니다.
- 결정했으면 잔금일 당일 전입신고와 확정일자를 받습니다.
자주 묻는 질문
전세가 월세보다 무조건 싼가요?
아닙니다. 금리에 따라 뒤집힙니다. 전세대출 금리가 전환율보다 높으면 월세가 유리해집니다. 같은 집·같은 조건에서도 대출금리 1.5%p 차이로 결론이 바뀝니다.
어떻게 비교하나요?
한 줄로 줄어듭니다. 전환율 vs 내 대출금리입니다. 전환율 = (연간 월세 ÷ 전환한 보증금) × 100. 전환율이 대출금리보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 유리합니다.
전세는 돌려받는 돈인데 왜 비용인가요?
기회비용이 비용입니다. 3억이 2년간 묶이면 그 돈으로 얻을 수 있었던 예금이자나 투자수익을 포기하는 것입니다. 이걸 빼고 계산하면 전세가 실제보다 훨씬 유리해 보입니다.
전환율은 어떻게 구하나요?
(연간 월세 ÷ 전환한 보증금) × 100입니다. 전세 3억을 보증금 1억 + 월 75만으로 바꿨다면 전환한 보증금이 2억, 연간 월세가 900만 원이므로 (900만 ÷ 2억) × 100 = 4.5%입니다.
보증금 미반환 위험은 어떻게 넣나요?
숫자로 계산하기 어렵지만 가장 큰 변수입니다. 연 300만 원을 아끼려다 3억을 위험에 놓을 수 있습니다. 등기부등본에서 선순위 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집값의 70~80%를 넘는지 반드시 확인하세요.
세금 혜택은 어느 쪽이 큰가요?
상황에 따라 다릅니다. 전세는 전세자금대출 이자에 대한 소득공제, 월세는 월세액 세액공제가 있습니다. 소득공제는 세율에 비례하고 세액공제는 정률이라 소득 수준에 따라 유불리가 갈립니다.
반전세는 어떻게 판단하나요?
같은 방식입니다. 전환한 보증금 부분에 대해 전환율을 구해 대출금리와 비교합니다. 법정 전환율 상한은 전월세 전환율에 정리했습니다.
대출 여력이 줄어드는 것도 고려해야 하나요?
해야 합니다. 전세자금대출은 부채로 잡혀 나중에 주택담보대출을 받을 때 한도(DSR)에 영향을 줍니다. 몇 년 내 집을 살 계획이 있다면 이 부분이 커집니다.
월세 세액공제는 아무나 받나요?
아닙니다. 무주택 세대주이면서 소득·주택 규모 요건을 충족해야 합니다. 확정일자가 없어도 받을 수 있지만 전입신고는 되어 있어야 합니다. 계약서와 이체 내역을 챙기세요.
금리가 오르면 언제 갈아타야 하나요?
전환율과 대출금리가 역전되는 시점이 기준입니다. 다만 이사 비용, 중개수수료, 새 계약의 위험까지 넣어야 하므로 몇 십만 원 차이로 옮기는 것은 대체로 손해입니다.
집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 합니다.
갱신 시 전환에는 법정 상한이 적용되고 임차인의 동의가 필요합니다. 제시받은 월세로 전환율을 계산해 상한 이내인지, 내 대출금리보다 높은지 확인하세요.
계약하면 뭘 먼저 해야 하나요?
잔금일 당일 전입신고와 확정일자입니다. 대항력이 다음 날 0시부터 생겨 그 하루 사이에 근저당이 잡히면 후순위가 됩니다. 전입신고와 확정일자에 자세히 정리했습니다.
근거 법령 · 공식 출처
이 글의 숫자와 기준은 아래 원문에서 확인한 것입니다. 제도는 개정되므로 실제 판단 전에 원문을 한 번 더 확인하시는 편이 안전합니다.
- 주택임대차보호법 — 보증금 보호와 전환율
- 조세특례제한법 제87조의2 (월세액 세액공제) — 월세 세액공제 요건
- 소득세법 제52조 (특별소득공제) — 주택임차차입금 원리금 상환액 공제
- 한국은행 — 기준금리·예금금리 확인
이어서 확인하기
전환율의 법정 상한은 전월세 전환율, 계약 후 필수 절차는 전입신고와 확정일자에 있습니다.
중개수수료 상한은 중개수수료 요율표, 집 크기는 평수 계산기와 방 가구 배치 시뮬레이터에서 확인하세요.
※ 이 글은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 법적·세무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 관할 기관이나 전문가의 판단에 따릅니다.