전입신고와 확정일자 — 이사 당일에 해야 하는 이유
보증금을 지키는 장치는 세 개이고, 순서와 시점이 전부입니다. 하루만 늦어도 순위가 밀립니다.
세 가지를 갈라둡니다
| 권리 | 요건 | 효과 |
|---|---|---|
| 대항력 | 주택 인도(이사) + 전입신고 | 집이 팔려도 새 주인에게 임차권을 주장. 계약기간까지 살 수 있음 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 경매·공매 시 후순위 권리자보다 먼저 배당받음 |
| 최우선변제권 | 대항력 + 보증금이 기준 이하 | 선순위가 있어도 일정액을 가장 먼저 받음 |
대항력은 다음 날 0시부터입니다
가장 중요한 함정입니다. 전입신고를 오늘 했다면 대항력은 내일 0시에 생깁니다. 그 사이에 집주인이 근저당을 설정하면 은행이 먼저입니다.
3월 4일 이사 + 전입신고 + 확정일자
3월 4일 오후 집주인이 은행 근저당 설정 → 은행이 선순위
3월 5일 0시 임차인 대항력 발생 → 후순위
같은 날인데 순위가 갈립니다. 근저당은 설정 즉시 효력이 생기고 임차인의 대항력만 하루 미뤄지기 때문입니다.
※ 그래서 잔금일 전에 등기부등본을 확인하고, 잔금을 치르는 날 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 특약으로 "잔금일 다음 날까지 근저당을 설정하지 않는다"를 넣는 것도 방법입니다.
확정일자는 무엇을 하나
확정일자는 그 날짜에 이 계약서가 존재했다는 증명입니다. 이게 있어야 경매에서 배당 순위를 주장할 수 있습니다.
| 전입신고만 | 전입신고 + 확정일자 | |
|---|---|---|
| 집이 팔렸을 때 | 새 주인에게 대항 가능 | 가능 |
| 경매로 넘어갔을 때 | 배당 요구 불가 | 순위에 따라 배당 |
둘 다 있어야 합니다. 하나만으로는 반쪽입니다.
받는 방법
| 절차 | 어디서 | 준비물 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 주민센터 또는 정부24 온라인 | 신분증 (온라인은 공동인증서) |
| 확정일자 | 주민센터·등기소 또는 인터넷등기소 | 임대차계약서 원본(온라인은 스캔) |
전입신고는 전입한 날부터 14일 이내가 의무입니다. 늦으면 과태료가 부과되지만, 그보다 대항력이 그만큼 늦게 생기는 것이 훨씬 큰 문제입니다.
소액임차인 최우선변제
보증금이 기준 이하인 임차인은 선순위 근저당이 있어도 일정액을 가장 먼저 받습니다.
- 기준 금액과 변제받는 금액은 지역별로 다르고 개정됩니다(서울, 과밀억제권역, 광역시, 그 밖의 지역).
- 기준은 근저당 설정 당시의 법령입니다. 지금 기준이 아니라 선순위 근저당이 잡힌 시점의 기준을 봅니다.
- 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 받습니다. 자동이 아닙니다.
※ 정확한 금액은 주택임대차보호법 시행령을 확인하거나 대한법률구조공단에 문의하세요. 등기부등본에서 선순위 근저당의 설정일을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
계약 전에 확인할 것
- 등기부등본을 뗍니다. 인터넷등기소에서 수백 원이면 됩니다.
- 선순위 근저당 채권최고액과 내 보증금의 합이 집값의 몇 %인지 계산합니다. 70~80%를 넘으면 위험합니다.
- 다가구주택이라면 다른 세입자들의 보증금 총액도 확인해야 합니다(확정일자 부여현황 열람).
- 집주인이 등기부상 소유자 본인인지 신분증으로 확인합니다.
- 계약서에 잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다는 특약을 넣습니다.
- 잔금일 당일 전입신고와 확정일자를 받습니다.
전세권 설정과는 다릅니다
| 전입신고 + 확정일자 | 전세권 설정등기 | |
|---|---|---|
| 집주인 동의 | 불필요 | 필요 |
| 비용 | 수백~수천 원 | 등록세·법무사 비용 |
| 거주 요건 | 실제 거주 필요 | 불필요 |
| 경매 신청 | 보증금 반환 소송 후 가능 | 바로 가능 |
대부분은 전입신고 + 확정일자로 충분합니다. 실제 거주하지 않거나 법인 명의 계약이라면 전세권 설정을 검토합니다.
자주 묻는 질문
전입신고를 하면 바로 보호받나요?
아닙니다. 대항력은 전입신고한 다음 날 0시부터 생깁니다. 그 사이에 집주인이 근저당을 설정하면 은행이 선순위가 되어 보증금이 밀립니다. 잔금일 당일에 신고하는 것이 중요한 이유입니다.
확정일자와 전입신고 중 뭐가 중요한가요?
둘 다 필요합니다. 전입신고는 대항력(집이 팔려도 계속 살 권리), 확정일자는 우선변제권(경매 시 배당 순위)을 만듭니다. 하나만으로는 반쪽 보호입니다.
언제까지 전입신고를 해야 하나요?
전입한 날부터 14일 이내가 법정 의무이고 늦으면 과태료가 부과됩니다. 다만 더 중요한 건 대항력이 그만큼 늦게 생긴다는 점입니다. 이사 당일에 하는 것이 원칙입니다.
온라인으로 할 수 있나요?
가능합니다. 전입신고는 정부24, 확정일자는 인터넷등기소에서 처리할 수 있습니다. 공동인증서와 계약서 스캔본이 필요합니다. 처리 시각에 따라 효력 발생일이 달라질 수 있으니 가급적 오전에 신청하세요.
선순위 근저당이 있으면 위험한가요?
금액에 따라 다릅니다. 선순위 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집값의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 받을 위험이 커집니다. 등기부등본에서 채권최고액을 확인하고 계산해보세요.
소액임차인 최우선변제가 뭔가요?
보증금이 기준 이하인 임차인은 선순위 근저당이 있어도 일정액을 가장 먼저 배당받는 제도입니다. 기준과 금액은 지역별로 다르고, 선순위 근저당이 설정된 시점의 법령이 적용됩니다. 배당요구를 해야 받습니다.
집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?
대항력이 있으면 새 주인이 임대인 지위를 승계합니다. 계약기간까지 그대로 살 수 있고 보증금도 새 주인에게 청구합니다. 대항력이 없으면 새 주인에게 임차권을 주장할 수 없습니다.
다가구주택은 뭘 더 확인해야 하나요?
다른 세입자들의 보증금 총액입니다. 다가구는 등기가 하나라 다른 세입자의 보증금이 등기부에 나오지 않습니다. 주민센터에서 확정일자 부여현황을 열람해 선순위 임차보증금 규모를 확인하세요.
전세권 설정이 더 안전한가요?
상황에 따라 다릅니다. 전세권은 집주인 동의가 필요하고 등록세·법무사 비용이 들지만, 보증금을 못 받으면 바로 경매를 신청할 수 있습니다. 실제 거주하지 않거나 법인 계약이면 전세권이 유리합니다. 대부분은 전입신고+확정일자로 충분합니다.
잠깐 주소를 옮기면 어떻게 되나요?
대항력이 사라집니다. 전입신고 상태가 유지돼야 보호가 계속됩니다. 잠시라도 다른 곳으로 옮겼다가 돌아오면 그 시점부터 순위가 새로 시작되어, 그 사이에 설정된 근저당보다 후순위가 됩니다.
계약서에 넣으면 좋은 특약이 있나요?
"임대인은 잔금일 다음 날까지 이 주택에 담보권을 설정하지 않는다"는 특약이 대표적입니다. 대항력이 생기기 전 하루의 공백을 막아줍니다. 위반 시 계약 해제와 손해배상을 청구할 근거가 됩니다.
근거 법령 · 공식 출처
이 글의 숫자와 기준은 아래 원문에서 확인한 것입니다. 제도는 개정되므로 실제 판단 전에 원문을 한 번 더 확인하시는 편이 안전합니다.
- 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) — 인도와 전입신고, 다음 날 0시 효력
- 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수) — 확정일자와 우선변제권
- 주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) — 소액임차인 최우선변제
- 정부24 — 전입신고 온라인 처리
- 인터넷등기소 — 등기부등본 열람·확정일자
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집을 정했다면 평수 계산기로 면적을, 방 가구 배치 시뮬레이터로 가구가 들어가는지 미리 확인해보세요.
※ 이 글은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 법적·세무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 관할 기관이나 전문가의 판단에 따릅니다.