전세를 월세로 바꿀 때 — 법으로 정한 상한이 있습니다
집주인이 "전세를 반전세로 돌리자"고 할 때, 보증금을 얼마의 월세로 바꿀지가 핵심입니다. 여기에 법정 상한이 있다는 걸 모르면 그대로 받아들이게 됩니다.
법정 전환율
주택임대차보호법은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 둘 중 낮은 비율을 넘지 못하게 정하고 있습니다.
① 연 10%
② 한국은행 기준금리 + 2%
기준금리가 2.5%라면 ②는 4.5%이고, 10%보다 낮으므로 4.5%가 상한이 됩니다.
※ 기준금리는 변동합니다. 계약 시점의 한국은행 기준금리를 확인해야 정확한 상한이 나옵니다.
계산식
월세 = (전환할 보증금 × 전환율) ÷ 12
| 전환 보증금 | 전환율 4.5% | 전환율 6% | 전환율 10% |
|---|---|---|---|
| 5,000만 원 | 18.75만 원 | 25만 원 | 41.7만 원 |
| 1억 원 | 37.5만 원 | 50만 원 | 83.3만 원 |
| 2억 원 | 75만 원 | 100만 원 | 166.7만 원 |
실제 계산 예시 3건
예시 1 — 전세 3억을 보증금 1억 + 월세로 전환 (기준금리 2.5%)
| 전환할 보증금 | 3억 − 1억 = 2억 원 |
| 법정 상한 전환율 | 2.5% + 2% = 4.5% |
| 월세 상한 | (2억 × 4.5%) ÷ 12 = 75만 원 |
| 집주인이 월 100만 원을 요구한다면 | 전환율 6% — 상한 초과 |
예시 2 — 반대로, 월세를 전세로 되돌릴 때
법정 상한은 전세 → 월세 방향에만 적용됩니다. 월세를 보증금으로 돌리는 것은 제한이 없어 당사자 협의로 정합니다. 다만 시장 전환율을 기준으로 이야기하는 것이 보통입니다.
예시 3 — 전환율로 유불리 판단하기
| 전환율 | 1억당 월세 | 세입자 입장 |
|---|---|---|
| 3% | 25만 원 | 유리 — 예금이자보다 싸게 빌리는 셈 |
| 4.5% | 37.5만 원 | 법정 상한 수준 |
| 6% | 50만 원 | 불리 — 대출을 받아 보증금을 올리는 게 나을 수 있음 |
판단 기준은 내 대출금리입니다. 전세대출 금리가 4%인데 전환율이 6%라면, 대출을 더 받아 보증금을 올리는 쪽이 유리합니다. 반대로 전환율이 대출금리보다 낮으면 월세로 돌리는 것이 낫습니다.
갱신과 신규는 효력이 다릅니다
| 상황 | 법정 상한 |
|---|---|
| 기존 계약을 갱신하며 전세를 월세로 전환 | 적용 — 상한을 넘으면 초과분 반환 청구 가능 |
| 새로 계약을 맺는 경우 | 강제력이 약함 — 시장 가격으로 협의 |
즉 지금 살고 있는 집을 갱신할 때가 이 조항을 쓸 수 있는 자리입니다. 새 집을 구하며 처음 계약하는 경우에는 협상 근거로 쓰되 강제하긴 어렵습니다.
계약갱신요구권과 함께 봐야 합니다
- 임차인은 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이때 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
- 갱신 시 전세를 월세로 바꾸려면 임차인의 동의가 필요합니다. 집주인이 일방적으로 바꿀 수 없습니다.
- 동의하더라도 전환율은 법정 상한 이내여야 합니다.
- 갱신 거절은 임대인이나 그 직계존비속의 실거주 등 법이 정한 사유가 있어야 합니다.
※ 5% 인상 제한과 전환율 상한은 별개로 각각 적용됩니다. 보증금을 5% 올리면서 동시에 상한을 넘는 전환율을 적용할 수는 없습니다.
초과했다면
- 계약 시점의 한국은행 기준금리를 확인해 상한을 계산합니다.
- 초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다.
- 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다. 무료이고 절차가 간단합니다.
- 계약서와 이체 내역을 보관하세요.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 상한이 몇 %인가요?
연 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2.5%면 4.5%가 상한입니다. 기준금리가 변하면 상한도 함께 바뀝니다.
월세는 어떻게 계산하나요?
(전환할 보증금 × 전환율) ÷ 12입니다. 2억 원을 4.5%로 전환하면 (2억 × 0.045) ÷ 12 = 75만 원이 월세 상한입니다.
새로 계약할 때도 상한이 적용되나요?
강제력이 약합니다. 법정 전환율은 기존 계약의 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용됩니다. 신규 계약은 시장 가격으로 협의하는 것이 원칙이라, 협상 근거로는 쓸 수 있어도 강제하긴 어렵습니다.
집주인이 일방적으로 월세로 바꿀 수 있나요?
없습니다. 전세를 월세로 전환하려면 임차인의 동의가 필요합니다. 동의하더라도 전환율은 법정 상한 이내여야 합니다.
전환율이 높으면 세입자가 손해인가요?
판단 기준은 내 대출금리입니다. 전세대출 금리가 4%인데 전환율이 6%라면 대출을 더 받아 보증금을 올리는 쪽이 유리합니다. 반대로 전환율이 대출금리보다 낮으면 월세 전환이 낫습니다.
월세를 전세로 되돌릴 때도 상한이 있나요?
없습니다. 법정 상한은 전세 → 월세 방향에만 적용됩니다. 월세를 보증금으로 돌리는 것은 당사자 협의로 정하며, 보통 시장 전환율을 기준으로 이야기합니다.
계약갱신요구권을 쓰면서 월세로 바꿔도 되나요?
임차인이 동의하면 가능하고, 이때 전환율은 법정 상한 이내여야 합니다. 임대료 인상은 별도로 5% 이내로 제한되며, 이 두 제한은 각각 적용됩니다.
상한을 넘게 냈다면 돌려받을 수 있나요?
초과분은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하세요. 무료이고 절차가 비교적 간단합니다. 계약서와 이체 내역을 보관해두세요.
기준금리는 어디서 확인하나요?
한국은행 홈페이지에서 확인합니다. 금융통화위원회가 조정하며 연 8회 결정합니다. 계약 시점의 기준금리를 기준으로 상한을 계산합니다.
반전세도 이 규정이 적용되나요?
적용됩니다. 보증금의 일부를 월세로 전환하는 경우도 대상입니다. 전세 3억 중 2억을 월세로 돌린다면 그 2억에 대해 전환율 상한이 적용됩니다.
상가 임대차도 같은가요?
다릅니다. 상가건물 임대차보호법에는 별도의 전환율 규정이 있고 수치도 주택과 다릅니다. 이 글은 주택 기준입니다.
보증금 규모를 정하기 전에 확인할 게 있나요?
계약 후 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 보증금을 지킬 수 있습니다. 전입신고와 확정일자에 순서와 효력 발생 시점을 정리했습니다.
근거 법령 · 공식 출처
이 글의 숫자와 기준은 아래 원문에서 확인한 것입니다. 제도는 개정되므로 실제 판단 전에 원문을 한 번 더 확인하시는 편이 안전합니다.
- 주택임대차보호법 제7조의2 (월차임 전환 시 산정률의 제한) — 전환율 상한의 법적 근거
- 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등) — 갱신요구권과 5% 인상 제한
- 한국은행 — 기준금리 확인
- 주택임대차분쟁조정위원회 — 분쟁 조정 신청
이어서 확인하기
계약 후에는 전입신고와 확정일자를 반드시 챙기세요. 하루 차이로 보증금을 지킬 수 있는지가 갈립니다.
중개수수료 상한은 중개수수료 요율표에, 집 크기 계산은 평수 계산기와 방 가구 배치 시뮬레이터에서 확인할 수 있습니다.
※ 이 글은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 법적·세무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 관할 기관이나 전문가의 판단에 따릅니다.