84㎡가 왜 34평인가 — 전용면적과 공급면적
부동산에서 "34평"이라고 부르는 아파트의 전용면적은 84㎡입니다. 그런데 84를 3.3058로 나누면 25.4평이 나옵니다. 9평이 어디로 갔는지가 이 글의 주제입니다.
면적의 네 종류
| 면적 | 포함하는 곳 | 실제 의미 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 현관 안쪽 — 방·거실·주방·화장실 | 우리 집만 쓰는 공간. 등기부에 오르는 면적 |
| 주거공용면적 | 계단·복도·엘리베이터 | 같은 동 주민이 함께 쓰는 공간 |
| 공급면적 | 전용 + 주거공용 | "34평형"의 근거. 분양가 기준 |
| 기타공용면적 | 지하주차장·관리사무소·경비실 | 단지 전체가 함께 쓰는 공간 |
| 계약면적 | 공급 + 기타공용 | 계약서에 적히는 가장 큰 숫자 |
| 서비스면적 | 발코니 | 어디에도 안 들어감 (아래 설명) |
84㎡가 34평이 되는 계산
전용면적 84㎡ ÷ 3.3058 = 25.4평
공급면적 112㎡ ÷ 3.3058 = 33.9평 → "34평형"
즉 34평은 전용면적이 아니라 공급면적입니다. 실제로 우리 집 문 안쪽은 25평 남짓입니다.
| 흔한 표기 | 전용면적 | 공급면적(대략) | 전용 기준 평 |
|---|---|---|---|
| 18평형 | 39~43㎡ | 약 59㎡ | 약 12~13평 |
| 24평형 | 59㎡ | 약 79㎡ | 17.8평 |
| 32평형 | 75~79㎡ | 약 105㎡ | 약 23~24평 |
| 34평형 | 84㎡ | 약 112㎡ | 25.4평 |
| 43평형 | 114㎡ | 약 142㎡ | 약 34.5평 |
※ 공급면적은 단지마다 다릅니다. 같은 전용 84㎡라도 복도식이면 주거공용이 커져 "35평형"이 되고, 계단식이면 "33평형"이 되기도 합니다.
전용률 — 실제로 내가 쓰는 비율
전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100입니다. 같은 34평형이라도 전용률이 다르면 실제 집 크기가 달라집니다.
| 구조 | 전용률 | 특징 |
|---|---|---|
| 계단식 아파트 | 75~80% | 한 층에 두 세대, 복도가 없어 공용이 적음 |
| 복도식 아파트 | 70~75% | 긴 복도를 공유해 공용면적이 큼 |
| 주상복합 | 60~70% | 로비·부대시설이 커서 전용률이 낮음 |
| 오피스텔 | 50~60% | 가장 낮음. 같은 평형이라도 체감이 훨씬 작음 |
오피스텔 "24평"과 아파트 "24평"의 실제 크기가 크게 다른 이유입니다. 오피스텔은 계약면적 기준으로 표기하는 경우도 많아 더 헷갈립니다. 매물을 볼 때는 평형이 아니라 전용면적 ㎡ 숫자를 기준으로 비교하세요.
발코니는 어디에도 안 들어갑니다
발코니는 서비스면적이라 전용·공급·계약 어디에도 포함되지 않습니다. 그래서 같은 전용 84㎡라도 발코니 확장을 하면 실사용 면적이 10㎡ 이상 늘어납니다.
- 발코니 확장은 합법입니다(2005년 이후 허용).
- 확장해도 등기부상 전용면적은 그대로 84㎡입니다.
- 그래서 확장 여부가 실제 체감 면적을 크게 좌우합니다. 같은 평형인데 넓어 보이는 집은 대개 확장한 집입니다.
- 다만 확장하면 단열·결로 관리가 필요하고, 대피 공간 확보 규정을 지켜야 합니다.
평은 공식 단위가 아닙니다
「계량에 관한 법률」에 따라 평은 법정 계량단위가 아닙니다. 거래나 증명에는 ㎡를 써야 하고, 평만 표기하면 과태료 대상이 될 수 있습니다. 그래서 분양 공고와 등기부는 전부 ㎡로 되어 있고, 평은 관습적으로 병기될 뿐입니다.
1평 = 400/121 ㎡ = 3.3057851…㎡
흔히 쓰는 3.3으로 나누면 오차가 생깁니다. 84㎡를 3.3으로 나누면 25.45평, 정확한 값으로 나누면 25.41평입니다. 넓은 면적일수록 차이가 커집니다.
실제 계산 예시 3건
예시 1 — 전용 59㎡ 아파트 (24평형)
| 전용면적 | 59㎡ = 17.8평 |
| 공급면적 (전용률 75% 가정) | 78.7㎡ = 23.8평 → "24평형" |
| 발코니 확장 시 실사용 | 약 68㎡ = 약 20.6평 |
예시 2 — 전용 84㎡ 아파트 (34평형)
| 전용면적 | 84㎡ = 25.4평 |
| 공급면적 (전용률 75% 가정) | 112㎡ = 33.9평 → "34평형" |
| 계약면적 (지하주차장 포함) | 약 165㎡ = 약 50평 |
예시 3 — 전용 45㎡ 오피스텔
| 전용면적 | 45㎡ = 13.6평 |
| 공급면적 (전용률 55%) | 81.8㎡ = 24.7평 → "25평형"으로 광고 |
같은 "25평형"인데 아파트(예시 1)는 전용 59㎡, 오피스텔(예시 3)은 전용 45㎡입니다. 실제 집 크기가 14㎡, 약 4평 차이납니다.
매물을 볼 때 확인할 것
- 전용면적 ㎡를 물어보세요. 평형은 기준이 제각각입니다.
- 전용률을 계산해보세요. 전용 ÷ 공급이 70% 밑이면 체감이 작습니다.
- 발코니 확장 여부를 확인하세요. 같은 전용면적에서 가장 큰 변수입니다.
- 등기부등본의 면적은 전용면적입니다. 광고 평형과 다른 것이 정상입니다.
자주 묻는 질문
84㎡는 몇 평인가요?
전용면적 기준 25.4평입니다. 84 ÷ 3.3058 = 25.41평입니다. 흔히 "34평"이라고 부르는 것은 공급면적(약 112㎡) 기준이라 다릅니다.
왜 전용 84㎡를 34평형이라고 하나요?
평형 표기는 공급면적(전용 + 주거공용)을 기준으로 하기 때문입니다. 전용 84㎡에 계단·복도·엘리베이터 등 주거공용 약 28㎡가 더해져 공급면적 약 112㎡가 되고, 이를 평으로 환산하면 약 34평이 됩니다.
1평은 정확히 몇 제곱미터인가요?
400/121 = 3.3057851…㎡입니다. 계산 편의로 3.3을 쓰는 경우가 많은데, 이러면 오차가 생깁니다. 84㎡를 3.3으로 나누면 25.45평, 정확한 값으로 나누면 25.41평입니다.
전용률이 뭔가요?
전용면적 ÷ 공급면적 × 100입니다. 내가 실제로 쓰는 공간의 비율입니다. 계단식 아파트는 75~80%, 복도식은 70~75%, 주상복합은 60~70%, 오피스텔은 50~60%로 가장 낮습니다. 같은 평형이라도 전용률이 낮으면 실제 집이 훨씬 작습니다.
발코니는 면적에 포함되나요?
포함되지 않습니다. 발코니는 서비스면적이라 전용·공급·계약면적 어디에도 들어가지 않습니다. 그래서 발코니 확장을 하면 등기부상 면적은 그대로인데 실사용 면적만 10㎡ 이상 늘어납니다. 같은 평형인데 넓어 보이는 집은 대개 확장한 집입니다.
발코니 확장은 불법 아닌가요?
합법입니다. 2005년부터 발코니 확장이 허용되었습니다. 다만 대피 공간 확보 등 규정을 지켜야 하고, 확장 부분은 단열·결로 관리가 필요합니다. 확장해도 전용면적은 변하지 않으므로 재산세나 등기 면적에는 영향이 없습니다.
오피스텔 25평과 아파트 25평이 왜 다른가요?
전용률 차이 때문입니다. 아파트는 전용률 75% 안팎이라 25평형의 전용면적이 약 59㎡인데, 오피스텔은 50~60%라 같은 25평형이어도 전용면적이 45㎡ 수준입니다. 약 4평 차이가 납니다. 오피스텔은 계약면적으로 표기하는 경우도 있어 더 벌어질 수 있습니다.
등기부등본의 면적은 어느 것인가요?
전용면적입니다. 등기부에 오르는 것은 소유권이 미치는 전용 부분이므로, 광고에서 본 평형(공급면적 기준)보다 작은 숫자가 적혀 있습니다. 이건 정상이며 잘못된 것이 아닙니다.
평으로 표기하면 불법인가요?
거래·증명에 평만 쓰면 「계량에 관한 법률」위반이 될 수 있습니다. 법정 계량단위는 ㎡입니다. 그래서 분양 공고와 등기부는 ㎡로 표기하고, 평은 이해를 돕기 위해 병기하는 형태로만 씁니다.
계약면적은 왜 이렇게 큰가요?
지하주차장·관리사무소·경비실 같은 기타공용면적이 포함되기 때문입니다. 전용 84㎡ 아파트의 계약면적이 165㎡(약 50평)가 되기도 합니다. 관리비 산정 기준으로 쓰이는 경우가 있어 계약서에서 어떤 면적을 기준으로 하는지 확인해야 합니다.
평수 계산기는 어떤 면적을 계산하나요?
입력한 ㎡ 값을 그대로 평으로 환산합니다. 따라서 전용면적을 넣으면 전용 기준 평수, 공급면적을 넣으면 공급 기준 평수가 나옵니다. 어떤 면적을 넣는지에 따라 결과의 의미가 달라지므로, 매물 비교에는 전용면적으로 통일해 넣는 것을 권합니다.
방 크기를 재서 가구가 들어가는지 보려면?
전용면적만으로는 부족합니다. 방의 가로·세로를 재야 합니다. 각잡살림 방 가구 배치 시뮬레이터에서 평수와 방 모양을 넣고 침대·책상 등을 실제 규격으로 놓아보면 통로 폭까지 확인할 수 있습니다.
근거 법령 · 공식 출처
이 글의 숫자와 기준은 아래 원문에서 확인한 것입니다. 제도는 개정되므로 실제 판단 전에 원문을 한 번 더 확인하시는 편이 안전합니다.
- 계량에 관한 법률 — 법정 계량단위와 비법정 단위 사용 제한
- 주택법 시행규칙 — 주택 공급 시 면적 표시 기준
- 건축법 시행령 제119조 (면적 등의 산정방법) — 바닥면적·연면적 산정 기준
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 실제 거래된 전용면적 확인
이어서 확인하기
㎡와 평을 바로 바꾸려면 평수 계산기를 쓰세요. 가로·세로 길이로도 계산됩니다.
면적을 확인했다면 실제로 가구가 들어가는지가 다음 문제입니다. 방 가구 배치 시뮬레이터에서 침대·책상·옷장을 실제 규격으로 놓아보고, 원룸 평수별 가구 배치와 통로 폭 기준도 함께 확인해보세요.
※ 이 글은 일반적인 기준을 정리한 참고 자료이며 법적·세무 자문이 아닙니다. 개별 사안은 관할 기관이나 전문가의 판단에 따릅니다.